Việc cho thuê bất động sản có một vị trí đặc thù trong hệ thống thuế giá trị gia tăng của Đức. Trong khi các hoạt động cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp thông thường phải chịu thuế GTGT, pháp luật về nguyên tắc quy định hoạt động cho thuê và cho thuê lại bất động sản được miễn thuế GTGT.
Tuy nhiên, đối với chủ sở hữu cho thuê bất động sản thương mại, việc miễn thuế này có thể trở thành một bất lợi vì khi hoạt động cho thuê được miễn thuế, quyền khấu trừ thuế GTGT đầu vào (Vorsteuerabzug) cũng bị hạn chế.
Để bảo vệ hiệu quả kinh tế của các khoản đầu tư, § 9 UStG cho phép chủ cho thuê tự nguyện từ bỏ việc miễn thuế và lựa chọn áp dụng thuế GTGT. Bài viết này giải thích các điều kiện pháp lý cũng như những rủi ro cần lưu ý theo tình trạng pháp lý hiện tại tính đến ngày 26/08/2026.
Nguyên tắc miễn thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản
Theo hệ thống pháp luật hiện hành, doanh thu từ việc cho thuê và cho thuê lại bất động sản về nguyên tắc được miễn thuế GTGT [1].
Quy định này áp dụng cho cả:
- Cho thuê nhà ở.
- Cho thuê mặt bằng thương mại.
Tuy nhiên, mặt trái của việc miễn thuế là quyền khấu trừ thuế GTGT đầu vào bị loại trừ theo § 15 khoản 2 UStG.
Điều đó có nghĩa là phần thuế GTGT được tính trong các hóa đơn của:
- Nhà thầu xây dựng.
- Đơn vị cung cấp dịch vụ.
- Các nhà cung cấp khác.
sẽ trở thành chi phí thực tế đối với chủ bất động sản thay vì có thể được khấu trừ.
Đặc biệt đối với các dự án xây dựng mới hoặc cải tạo, khoản thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ này có thể tạo ra gánh nặng tài chính đáng kể.
Để có thể khai thác bất động sản theo giá trị chưa bao gồm thuế (netto), nhà lập pháp cho phép chủ cho thuê tự nguyện lựa chọn áp dụng thuế GTGT.
Thông qua việc từ bỏ miễn thuế, hoạt động cho thuê trở thành một giao dịch chịu thuế GTGT. Khi đó, chủ cho thuê có cơ sở để khấu trừ thuế GTGT đầu vào từ các chi phí và dịch vụ đầu vào liên quan.
Điều kiện để từ bỏ miễn thuế
Việc từ bỏ miễn thuế không áp dụng tự do trong mọi trường hợp.
Một trong những điều kiện quan trọng là giao dịch cho thuê phải được thực hiện cho một doanh nghiệp khác và phục vụ cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đó [2].
Do đó, việc áp dụng lựa chọn này không được phép trong trường hợp cho thuê cho cá nhân.
Trong thực tế, việc lựa chọn chịu thuế GTGT thường được thể hiện thông qua:
- Việc ghi thuế GTGT trong hợp đồng thuê.
- Việc ghi thuế GTGT trong các bảng tính và hóa đơn thanh toán tiền thuê.
Đây là một tuyên bố lựa chọn đơn phương của chủ cho thuê, do đó cần đảm bảo có cơ sở pháp lý phù hợp và được thực hiện đúng quy định.
Điều kiện quan trọng: Bên thuê phải sử dụng bất động sản theo cách không ảnh hưởng đến quyền khấu trừ Vorsteuer
Một trong những trở ngại quan trọng nhất đối với chủ cho thuê bất động sản thương mại nằm ở § 9 khoản 2 UStG.
Theo đó, việc lựa chọn áp dụng thuế GTGT chỉ được phép trong phạm vi người thuê sử dụng bất động sản hoàn toàn cho những hoạt động không loại trừ quyền khấu trừ thuế GTGT đầu vào (Vorsteuerabzug) [3].
Điều này được gọi là việc sử dụng bất động sản “vorsteuerunschädlich” bởi bên nhận dịch vụ.
Ví dụ, nếu người thuê sử dụng mặt bằng cho những hoạt động được miễn thuế GTGT – chẳng hạn như:
- Bác sĩ.
- Môi giới bảo hiểm.
thì chủ cho thuê không thể lựa chọn áp dụng thuế GTGT cho phần diện tích được sử dụng cho những hoạt động này.
Đối với một tòa nhà có nhiều người thuê khác nhau, do đó cần thực hiện phân chia diện tích một cách chính xác.
Chỉ đối với những phần diện tích được sử dụng bởi các doanh nghiệp có đầy đủ quyền khấu trừ Vorsteuer, chủ cho thuê mới có thể lựa chọn áp dụng thuế GTGT một cách hợp lệ.
Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE) đưa ra những hướng dẫn chi tiết liên quan đến việc phân chia diện tích [4].
Nghĩa vụ chứng minh và documentation trong thực tế
Chủ cho thuê chịu toàn bộ trách nhiệm chứng minh rằng các điều kiện để lựa chọn áp dụng thuế GTGT đã được đáp ứng.
Chủ cho thuê phải có khả năng chứng minh rằng người thuê thực tế sử dụng bất động sản cho những hoạt động không ảnh hưởng đến quyền khấu trừ Vorsteuer.
Vì vậy, trong các hợp đồng cho thuê bất động sản thương mại chuyên nghiệp thường có những điều khoản yêu cầu người thuê:
- Cung cấp thông tin về hoạt động kinh doanh của mình.
- Thông báo cho chủ cho thuê khi thay đổi mục đích sử dụng mặt bằng.
Thay đổi mục đích sử dụng có thể gây hậu quả đáng kể
Nếu người thuê thay đổi cách sử dụng bất động sản, các điều kiện để lựa chọn áp dụng thuế GTGT có thể không còn được đáp ứng.
Khi đó, quyền áp dụng lựa chọn có thể bị mất.
Điều này thường dẫn đến điều chỉnh Vorsteuer theo § 15a UStG, theo đó những khoản thuế GTGT đầu vào đã được khấu trừ trước đó có thể phải hoàn trả lại cho cơ quan thuế.
Vì vậy, việc theo dõi liên tục cơ cấu người thuê và mục đích sử dụng bất động sản là điều rất quan trọng.
Ý nghĩa chiến lược đối với việc khấu trừ Vorsteuer
Lựa chọn áp dụng thuế GTGT theo § 9 UStG là một công cụ quan trọng trong việc lập kế hoạch thanh khoản.
Bằng cách lựa chọn chịu thuế GTGT, chủ cho thuê có thể khấu trừ thuế GTGT phát sinh từ chi phí đầu tư, qua đó giảm đáng kể chi phí xây dựng thực tế.
Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn phải tính đến những rủi ro như:
- Bất động sản bị bỏ trống.
- Người thuê mới thuộc ngành nghề không có quyền khấu trừ Vorsteuer.
Những tình huống này có thể làm mất hoặc giảm đáng kể lợi ích thuế ban đầu.
Kết luận
Việc lựa chọn áp dụng thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê bất động sản thương mại có thể mang lại lợi ích kinh tế đáng kể, nhưng đồng thời đi kèm với những yêu cầu pháp lý nghiêm ngặt.
Việc kiểm tra mục đích sử dụng của người thuê theo § 9 khoản 2 UStG và duy trì documentation đầy đủ, liên tục là những yếu tố nền tảng để thực hiện đúng quy định.
Do các yêu cầu tương đối phức tạp và sai sót có thể dẫn đến các khoản truy thu thuế đáng kể, các mối quan hệ cho thuê nên được kiểm tra thường xuyên.
Trong trường hợp không chắc chắn, nên thực hiện đánh giá thuế riêng cho từng trường hợp để đảm bảo cấu trúc cho thuê phù hợp và an toàn về mặt pháp lý.
